قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب اردیبهشت ۱۴۰۵ مجمع تشخیص مصلحت نظام، با هدف ساماندهی معاملات غیررسمی و ایجاد نظم عمومی ثبتی، تحولی بنیادین در نظام حقوقی ایران ایجاد کرده است. این قانون که پس از سال‌ها کشمکش میان مجلس شورای اسلامی و شورای نگهبان و با تشخیص مصلحت نظام به تصویب نهایی رسید، با استفاده از واژه «بی‌اعتباری» و «عدم استماع» به جای «بطلان»، رویکردی هوشمندانه در تعیین ضمانت اجرای عدم ثبت رسمی در پیش گرفته است. مقاله حاضر با روش تحلیلی-توصیفی و با استفاده از منابع کتابخانه‌ای و اسنادی، درصدد واکاوی ماهیت حقوقی بی‌اعتباری و تبیین آثار و ضمانت‌اجراهای آن برآمده است. فرضیه اصلی پژوهش آن است که بی‌اعتباری در ماده ۱ قانون مذکور به معنای بطلان نیست، بلکه مفهومی مستقل دارد که ناظر به سلب قدرت استنادی و قوه اجرایی معاملات غیررسمی در برابر اشخاص ثالث (به ویژه دارنده سند رسمی با حسن نیت) و در مراجع قضایی است، بدون آن که در صحت ذاتی و رابطه حقوقی میان طرفین معامله خللی وارد شود. این تفسیر بر پنج دلیل استوار است: نخست، پذیرش دعوای استرداد عوضین به عنوان استثنا که نشان‌دهنده بقای رابطه قراردادی میان طرفین است؛ دوم، عدم استفاده صریح قانونگذار از واژه «بطلان» با آگاهی از ایرادات شورای نگهبان؛ سوم، قیاس با نهاد تعهدات طبیعی که در آن دین باقی است اما قابلیت اجبار از دست رفته است؛ چهارم، تفکیک مقام ثبوت از مقام اثبات که قانونگذار با آن از ورود به ماهیت عمل حقوقی خودداری کرده است؛ و پنجم، سابقه تقنینی و اظهارات شورای نگهبان که حکم به بطلان را خلاف موازین شرع دانسته است. مبنای بی‌اعتباری، سازوکار «تلف حکمی» است؛ بدین معنا که وقتی ملک با سند رسمی به شخص ثالث با حسن نیت منتقل می‌شود، برای خریدار اول (دارنده سند عادی) ملک دچار تلف حکمی می‌گردد، یعنی در عالم خارج موجود است اما از نظر حقوقی دیگر متعلق به او نیست. این سازوکار مبتنی بر قاعده اقدام است؛ شخصی که با سند عادی معامله می‌کند و از ثبت رسمی خودداری می‌نماید، به نوعی «اقدام» به ضرر خود کرده است و نمی‌تواند دیگران را مسئول این اقدام بداند. قانونگذار با این نوآوری، ضمن رعایت موازین شرعی و پرهیز از ابطال مطلق معاملات عادی، نظم عمومی ثبتی مطلوب را محقق ساخته و از حسن نیت ثالث حمایت کرده است. مطالعه تطبیقی با حقوق فرانسه نیز نشان می‌دهد که نظام‌های حقوقی پیشرفته به سمت الزام به ثبت رسمی و تحدید اعتبار اسناد عادی حرکت می‌کنند، اما ایران به دلیل ملاحظات شرعی، راه میانه بی‌اعتباری و تلف حکمی را برگزیده است. با لازم‌الاجرا شدن قانون، انتظار می‌رود حجم دعاوی مرتبط با اسناد عادی کاهش یابد و امنیت معاملات افزایش پیدا کند. با این حال، چالش‌هایی نظیر نحوه برخورد با معاملات پیشین، اثبات حسن نیت ثالث، تکمیل کاداستر و تقویت نظام سردفتری وجود دارد که نیازمند اصلاحات تکمیلی و فرهنگ‌سازی عمومی است. این پژوهش در پایان پیشنهادهایی از جمله اصلاح ماده ۴۸ قانون ثبت در راستای هماهنگی با قانون الزام، تصویب مقررات تکمیلی برای معاملات پیشین، اصلاح قوانین مرتبط با تلف حکمی، تکمیل کاداستر، تقویت نظام سردفتری و سامانه‌های الکترونیک، آموزش و فرهنگ‌سازی عمومی، پژوهش در خصوص آثار بین‌المللی قانون، ایجاد سامانه ثبت اعتراض و حل اختلاف سریع، و نظارت مستمر بر اجرای قانون ارائه داده است.

بی‌اعتباری بطلان تلف حکمی قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول نظم عمومی ثبتی قاعده اقدام عدم استماع دعوا استرداد عوضین معاملات غیررسمی سند عادی سند رسمی.